La Ley 12/2023, promulgada el 24 de mayo, conocida como Ley de Vivienda, ha implementado incentivos fiscales en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para los arrendamientos de viviendas. Estos incentivos se logran a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler y entrarán en vigor el 1 de enero de 2024.

Recientemente, el Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado la Ley 12/2023, que incluye una serie de medidas fiscales aplicables en el IRPF para los arrendamientos de viviendas.

Modulación de las reducciones en los rendimientos del capital inmobiliario.

Se fomentará el alquiler de viviendas habituales a precios asequibles mediante la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual (solo aplicable a los rendimientos del capital inmobiliario y no a aquellos derivados de actividades económicas según la Ley del IRPF). Estas nuevas reducciones se aplicarán a partir del 1 de enero de 2024 para los contratos de alquiler de viviendas celebrados a partir del 26 de mayo de 2023.

Según la ley del IRPF, los rendimientos netos positivos derivados del alquiler de viviendas disfrutan de una reducción del 60%. Sin embargo, la ley de vivienda establece que, para los contratos celebrados a partir de su entrada en vigor, el porcentaje general de reducción será del 50% (anteriormente era del 60%), pero se establecen porcentajes incrementados.

La nueva ley establece las siguientes reducciones, las cuales son incompatibles entre sí y se aplican en el siguiente orden:

  • Reducción incrementada del 90%: cuando el mismo arrendador formalice un nuevo contrato de alquiler de una vivienda ubicada en una zona de mercado residencial tensionado (aquellas establecidas por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana de acuerdo con la legislación estatal en materia de vivienda), y la renta inicial se haya reducido en más del 5% en comparación con la última renta del contrato anterior, después de aplicar la cláusula de actualización anual correspondiente.
  • Reducción incrementada del 70%: cuando se den las siguientes circunstancias:
    • El contribuyente alquila por primera vez una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, y el arrendatario tiene entre 18 y 35 años. Si hay varios arrendatarios para una misma vivienda, esta reducción se aplicará de manera proporcional a la parte del rendimiento neto correspondiente a dichos arrendatarios.
    • El arrendatario es una Administración Pública o una entidad sin fines lucrativos que destina la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o la destina al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica, o la vivienda está acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establece una limitación en la renta del alquiler.
  • Reducción incrementada del 60%: en casos donde se hayan realizado obras de rehabilitación (según la normativa del IRPF) en los 2 años anteriores a la celebración del contrato de arrendamiento.

Es importante destacar que los requisitos mencionados deben cumplirse en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, y la reducción se aplicará mientras se sigan cumpliendo dichos requisitos.

En cualquier caso, los porcentajes de reducción incrementados mencionados no se aplicarán a los contratos de arrendamiento de viviendas en zonas de mercado residencial tensionado cuando la renta acordada exceda los límites establecidos en el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (modificado por la propia Ley de Vivienda).

Al igual que antes, estas reducciones (tanto la general como las incrementadas) solo se aplicarán a los rendimientos declarados voluntariamente por el contribuyente (es decir, aquellos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya la comprobación de dichos rendimientos).

En resumen, el contribuyente podrá aplicar la mayor de las reducciones que le corresponda entre las mencionadas, teniendo siempre la opción de aplicar la reducción del 50%. Todas estas reducciones no serán aplicables si se incumplen las normas (establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos) sobre el incremento de las rentas dentro de una zona de mercado residencial tensionado.

Régimen transitorio

Se ha introducido una disposición transitoria, la trigésima octava, en la Ley del IRPF para regular una reducción del 60% aplicable a los rendimientos netos positivos de capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 26 de mayo de 2023.

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